Giá đất thay đổi, cơ hội đầu tư mới mở ra

Việc dự kiến điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM với mức tăng chóng mặt, kết hợp với việc 3 Luật bất động sản chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8, đã tạo nên một cơn địa chấn đối với thị trường địa ốc. Sự thay đổi đột ngột này không chỉ làm rung chuyển cán cân cung cầu mà còn tác động sâu sắc đến tâm lý và hành vi của các chủ thể tham gia thị trường. Trong bối cảnh mới này, câu chuyện về người được, người mất đang trở thành tâm điểm chú ý của dư luận.

Khi các Luật mới sẽ có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 và khung giá đất mới dự kiến sẽ được công bố trong thời gian sắp tới tại thành phố Hồ Chí Minh, một câu hỏi quan trọng được đặt ra là phân khúc bất động sản nào sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ những thay đổi này. Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án DKRA Group, đã chỉ ra rằng sự thay đổi này sẽ tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản, đặc biệt là khi chi phí đầu vào của các dự án có thể gia tăng đáng kể.

Với việc các Luật mới sẽ có hiệu lực và khung giá đất mới sắp được công bố, các nhà đầu tư và chủ dự án sẽ phải đối mặt với sự thay đổi trong chi phí xây dựng và phát triển dự án. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành và khả năng cạnh tranh của các dự án bất động sản trên thị trường. Trong bối cảnh này, các dự án căn hộ đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, có mức giá bán hợp lý và dự kiến sắp bàn giao sẽ trở thành những lựa chọn hấp dẫn hơn bao giờ hết.

Những dự án này sẽ có lợi thế vượt trội khi giá cả và chi phí của các dự án mới có thể tăng cao do những quy định mới. Đặc biệt, trong thời điểm hiện tại, khi mà toàn bộ thị trường đang bận rộn và có phần xáo trộn với các vấn đề liên quan đến cách tính tiền sử dụng đất, quy định về bồi thường giải tỏa, và các khoản thuế phí mới theo Luật, các dự án đã hoàn tất pháp lý sẽ có cơ hội tốt để tiếp cận và thu hút người mua. Đây chính là thời điểm mà những dự án này có thể tận dụng để gia tăng sức hút và củng cố vị thế của mình trên thị trường bất động sản đang có nhiều biến động.

Ông Thắng đã phân tích rằng, hiện tại, mức tăng cụ thể của chi phí đầu vào cho các dự án vẫn còn phụ thuộc vào việc các Bộ, Sở và các cơ quan chức năng ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn kèm theo hệ số k. Điều này cho thấy rõ rằng, khi khung giá đất được thiết lập ở mức cao hơn, sẽ dẫn đến việc tăng giá bán bất động sản trên thị trường.
Bên cạnh đó, theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản, việc điều chỉnh tỷ lệ thu tiền đặt cọc từ 30% xuống còn 5%, cùng với việc giảm tỷ lệ thanh toán trước khi bàn giao nhà từ 70% xuống còn 50%, sẽ tác động đáng kể đến cấu trúc vốn trong đầu tư của các doanh nghiệp. Các quy định này sẽ làm thay đổi cách thức huy động vốn, buộc các doanh nghiệp phải chi ra nhiều vốn hơn trong khi tỷ trọng vốn huy động từ khách hàng sẽ giảm xuống. Ông Thắng nhấn mạnh rằng, những quy định này đang thực hiện một quá trình sàng lọc mạnh mẽ, với quyết tâm để lại thị trường chỉ những chủ đầu tư có khả năng tài chính thực sự vững mạnh.

Gần đây, sự kiện các Luật mới chính thức có hiệu lực, cùng với dự kiến bảng giá đất mới tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ được áp dụng trong tháng 8, đã tạo nên sự quan tâm lớn về những ảnh hưởng đến giá cả và nguồn cung bất động sản trong tương lai. Trong số các phân khúc bị tác động nhiều, có thể kể đến chung cư, nhà phố, biệt thự dự án, đất nông nghiệp và đất nền, những loại hình này được dự đoán sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng về các khía cạnh như hành lang pháp lý, chi phí xử lý đất ban đầu, và chi phí huy động vốn.

Những thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến giá sơ cấp của bất động sản mà còn tác động đến nguồn cung mới trong thời gian tới. Trong trường hợp các dự án mới phải chờ đợi các thông tư và hướng dẫn cụ thể theo Luật mới, các dự án hiện hữu đã có quỹ đất sạch và đã hoàn tất nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất sẽ có lợi thế nổi bật trong giai đoạn này. Đồng thời, các doanh nghiệp có đủ năng lực về tài chính và pháp lý, cùng khả năng triển khai dự án hiệu quả, sẽ tiếp tục có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong “sân chơi mới” đầy thách thức và cơ hội.

Ghi nhận cho thấy, lợi thế sức cầu đang thể hiện khá tốt ở một số dự án căn hộ sắp sửa được ra mắt khu vùng ven phía Tây Tp.HCM. Chẳng hạn, Destino Centro tuy chưa chính thức mở bán nhưng khu phức hợp căn hộ đã nhận được sự quan tâm tích cực từ phía khách hàng. Với mức giá hợp lý, pháp lý và chính sách bán hàng tốt, lại là nguồn cung hoàn thiện hiếm hoi tại khu vực phía Tây Tp.HCM ở thời điểm này đã giúp dự án “giữ phong độ” về mức độ quan tâm trong suốt thời gian qua.

default

Gần đây, một doanh nghiệp địa ốc tại thành phố Hồ Chí Minh đã đưa ra phân tích về tác động của bảng giá đất mới, cho biết rằng việc áp dụng bảng giá này có thể dẫn đến sự gia tăng đáng kể trong giá bán đầu ra của các dự án bất động sản trong thời gian tới. Cụ thể, người dân khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc chuyển nhượng bất động sản sẽ phải đóng lệ phí trước bạ cao hơn so với mức hiện tại, và mức lệ phí này sẽ được quy định dựa trên giá đất của từng khu vực theo bảng giá mới. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí giao dịch sẽ tăng lên, và các dự án chưa được triển khai hoặc đang trong giai đoạn đầu sẽ phải đối mặt với sự gia tăng chi phí đáng kể.

Trong bối cảnh này, những doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn và đã hoàn tất nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất sẽ có lợi thế rõ ràng hơn. Họ sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi các thay đổi trong bảng giá đất mới và có thể duy trì hoặc cải thiện khả năng cạnh tranh của mình. Các dự án nhà ở hiện hữu và đã được chào bán trước khi Luật có hiệu lực sẽ có lợi thế vượt trội, vì chúng không phải lo lắng về những thay đổi chi phí đột ngột và vẫn có thể tận dụng sức cầu hiện tại.

Mặc dù thị trường bất động sản vẫn đang có nhiều ý kiến trái chiều về bảng giá đất mới tại thành phố Hồ Chí Minh, những dự án sắp bàn giao và đi vào vận hành vẫn tiếp tục thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ người mua. Điều này cho thấy rằng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều cơ hội và tiềm năng, đặc biệt là đối với những dự án đã hoàn tất các bước pháp lý và chuẩn bị đưa vào sử dụng.

Ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh rằng, khi xét về lâu dài, việc tăng giá bất động sản không chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất mà còn phải xem xét nhiều yếu tố khác của thị trường như tình hình kinh tế vĩ mô, lãi suất, tỷ giá và các biến số kinh tế khác. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất vẫn là mức độ tháo gỡ và khơi thông từ ba bộ luật mới. Các bộ luật này sẽ đóng vai trò then chốt trong việc giúp thị trường bất động sản phục hồi sau thời gian biến động và sẽ quyết định giá trị bất động sản trong tương lai. Việc này không chỉ ảnh hưởng đến sự phục hồi của thị trường mà còn đến định hình giá bất động sản trong các giai đoạn tiếp theo.